Необходимые документы для покупки квартиры

Приобретение и продажа квартир является самой распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Но для большинства из нас это очень волнительная процедура, поскольку на кону стоят большие деньги, а в случае обмана мошенниками – еще и пугающая перспектива остаться без крыши над головой.

В этой статье мы с вами разберем, какой порядок совершения сделок купли-продажи квартир, какие нужны для этого документы от обеих сторон и на какие моменты надо обратить своё пристальное внимание, чтобы не позволить себя обмануть.

Статья написана юристом с многолетним опытом работы.

Навигация по статье:

1. Документы, которые должны быть у продавца
2. Документы, которые должны быть у покупателя
3. Покупка квартиры в ипотеку
4. Покупка квартиры на материнский капитал
5. Покупка квартиры от застройщика
6. Покупка доли в праве общей собственности
7. Подача документов в Росреестр
8. Нюансы

Документы, которые должны быть у продавца квартиры

Конечно же, основной пакет документов должен собрать именно продавец. Поэтому с него спрос куда выше. Итак, что же конкретно он обязан предъявить покупателю:

документ, подтверждающий его право собственности;
документы-основания, по которым продавец сам приобрел квартиру;
технический план на квартиру;
справку от ТСЖ или паспортного стола об отсутствии к моменту продажи квартиры зарегистрированных в ней лиц;
квитанции или справки об отсутствии задолженностей по всем коммунальным услугам;
если собственник несовершеннолетний, обязательно получить справку от родителя;
если квартира оформлена на одного супруга, но принадлежит обоим, необходимо удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки от второго;
паспорт;
подлинник нотариальной доверенности.

Теперь разберем каждый пункт подробнее.

1. Документ, подтверждающий его право собственности. Ни в коем случае не забывайте, что с 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации права собственности отменены. Поэтому, даже если покупаемая вами квартира оформлена раньше, и продавец показывает вам свидетельство на гербовой бумаге, не ограничивайтесь этим документом.

Самым надежным способом выяснить информацию о владельце недвижимости является выписка из ЕГРН. К тому же по ней вы также сможете узнать о наличии зарегистрированных обременений (арест, залог и т.п.), о кадастровой стоимости, дате постройки дома и о других полезных сведениях.

Заказать ее можно в любом офисе Росреестра или в МФЦ. Или еще легче воспользоваться услугами многочисленных электронных сервисов, даже не выходя из дома.

2. Документы-основания, по которым продавец сам приобрел квартиру. Они всегда указаны в свидетельстве (если оно еще сохранилось) и в выписке из ЕГРН.

С осторожностью следует заключать сделки, если продавец стал владельцем в результате приватизации или наследования по завещанию. Но подробно мы рассмотрим это чуть позже.

3. Технический план на квартиру. Этот документ вам понадобится, если покупатель приобретает квартиру в ипотеку. Банки обязательно проверяют, нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Но даже если вы являетесь покупателем и не будете брать заём в банке, всё равно лучше попросить у продавца план квартиры. Потому что, в случае наличия самовольных перепланировок, вся ответственность за их неузаконение ляжет на вас. И зачастую перепланировки являются такими, что ни один суд не признает их законность.

А значит, вы не только сами впоследствии не сможете перепродать квартиру покупателям с ипотекой, но еще и можете понести ответственность перед другими жильцами, если опасная перепланировка причинит какой-либо вред (например, лопнут трубы, замурованные в стены, или пойдут трещинами перегородки, если ваш предшественник снес капитальные несущие стены).

4. Справку от ТСЖ или паспортного стола об отсутствии к моменту продажи квартиры зарегистрированных в ней лиц.

5. Квитанции или справки об отсутствии задолженностей по всем коммунальным услугам. Особенно это актуально для платежей за капремонт. Их платят наименее организованно, из-за чего по ним чаще всего образуется задолженность. И это единственный вид платежей, обязанность по уплате которых по закону переходит к новому собственнику (даже если долг возник при предыдущем владельце).

Чтобы не вступать в споры с ресурсоснабжающими организациями и не выбивать долги из недобросовестного плательщика, лучше заранее внимательно изучить все квитанции и убедиться, что ваш продавец добросовестно всё оплачивал.

6. Если собственником квартиры (или доли в ней) является несовершеннолетний ребенок, то его законный представитель (родитель) должен получить на эту сделку согласие от органов опеки и попечительства, и дополнительно предоставить свидетельство о рождении ребенка.

7. Если приобретаемая вами квартира оформлена только на одного супруга-продавца, но является совместным имуществом супругов (т.е. куплена в период брака и не получена супругом-собственником по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация и т.п.)), то второй супруг обязательно должно предоставить удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки. А на самой сделке нужно будет иметь при себе свидетельство о заключении брака.

8. Паспорт. Подлинник паспорта обязательно потребуется в момент совершения сделки в Росреестре. А также, если вы будете подписывать с продавцом предварительный договор купли-продажи с передачей задатка или договор аванса, сначала надо обязательно изучить его паспорт. Нельзя передавать деньги неустановленному лицу.

9. Подлинник нотариальной доверенности, если интересы продавца представляет другое лицо (и, разумеется, паспорт доверенного лица).

Документы, которые должны быть у покупателя квартиры

От покупателя квартиры требуется куда меньше документов. В основном, это только паспорт. Но могут быть ситуации, когда потребуются дополнительные документы. Например:

Если квартира покупается лишь одним супругом, он должен предоставить свидетельство о регистрации брака и нотариальное согласие на такую сделку от второго супруга.
Если квартира приобретается за счет денежных средств, вырученных от продажи другой недвижимости, где собственником был несовершеннолетний ребенок, то и на сделку по покупке новой недвижимости должно быть согласие от органов опеки.
Если квартира покупается в ипотеку с выделением долей детям (и, соответственно, их доли станут в залоге у банка), на такую сделку также надо согласие органов опеки и попечительства.
Доверенность, если покупатель совершает сделку не лично, а через своего представителя.

Мы делаем качественный ремонт любых квартир не завышая цены!

Смотреть цены

Особенности некоторых видов сделок с квартирами

Рассмотрим самые распространенные способы покупки квартиры в кредит, за материнский капитал, от застройщика и тд. Очень подробно рассмотрим все возможные подводные камни которые вам могут повстречаться в момент заключения сделки.

Покупка квартиры в ипотеку

Далеко не каждый может позволить себе купить квартиру полностью за счет личных средств. Тогда и возникает необходимость брать кредит в банке. Чем же отличается ипотека от обычного потребительского кредита?

С коммерческой точки зрения ипотека гораздо выгоднее: банк готов предоставить более крупную сумму и под меньшие проценты. Но в обмен на такие условия ваша квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит. Это означает, что вы не сможете продать, подарить или еще каким-то образом распорядиться квартирой, пока не рассчитаетесь с долгом. А если перестанете выплачивать кредит, банк обратится в суд. И тогда неоплаченная квартира будет продана с торгов, а вырученные от ее продажи деньги банк заберет себе в качестве погашения вашего долга, набежавших процентов, штрафов, неустойки и судебных расходов.

Необходимо заранее очень тщательно проанализировать, позволит ли ваша финансовая ситуация вовремя погашать ипотечные платежи.

Разумеется, перед выдачей кредита банк обязательно будет оценивать квартиру, которую вы выберете. Поэтому понадобится дополнительный документ – отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры. Как правило, банки работают с определенным кругом оценщиков и сами направят вас к конкретному специалисту.

Для приобретения квартиры в ипотеку с банком нужно будет заключить кредитный договор. И, как правило, банки настаивают на страховании объекта залога. Поэтому, вполне вероятно, вам придется еще и заключить договор страхования вновь приобретенной квартиры со страховой компанией.

Покупка квартиры на материнский капитал

Возможность оплатить покупку квартиры (готовой или еще только строящейся) средствами материнского капитала регламентирована Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Правом на его получение обладают семьи, родившие или усыновившие, начиная с 2007 года, второго ребенка. Либо третьего или последующих, если не получили материнский капитал после рождения второго.

Материнский капитал является строго целевой выплатой. И его как раз можно использовать на улучшение жилищных условий и на погашение ипотечного кредита, взятого для покупки жилья. При этом, чтобы оплатить средствами материнского капитала квартиру, вам нужно будет ждать, чтобы ребенку исполнилось не менее 3-х лет. А вот погасить кредит за счет мат. капитала можно в любое время, не дожидаясь завершения трехлетнего периода.

Для получения материнского капитала сначала надо обратиться в ваше местное отделение пенсионного фонда или в МФЦ за выдачей государственного сертификата. А затем, когда вы уже определились с жильем, на которое хотите потратить эти деньги, нужно будет подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. К нему необходимо приложить копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего гос. регистрацию, и выписку из реестра, подтверждающую, что вы стали собственником квартиры. Или же копию договора долевого участия в строительстве при покупке еще только строящегося жилья.

А если вы сразу не включили детей в число владельцев квартиры, нужно будет также приобщить к заявлению нотариально удостоверенное обязательство оформить доли на детей в течение 6 месяцев с момента получения материнского капитала.

Если же вы хотите его использовать на погашение ипотеки, само собой, нужно будет также предоставить в пенсионный фонд копии всех кредитных документов, заключенных с банком.

Заявление и поданные вами документы будут рассматриваться пенсионным фондом в течение месяца, после которого он примет решение, выделить вам денежные средства на заявленную цель, или нет. Отказ, как правило, выносится в случае подачи неполного пакета документов. В случае принятия положительного решения деньги будут перечисляться пенсионным фондом довольно долго – порядка двух месяцев, и не каждый продавец согласится так долго ждать. Потому можно оформить в банке кредит на сумму, соразмерную материнскому капиталу, и сразу рассчитаться с продавцом, а потом погасить кредит, как только будет перечислена сумма мат. капитала.

Если же ваш продавец согласен ждать 2-3 месяца перечисления денег от пенсионного фонда, то в договоре купли-продажи квартиры должна быть предусмотрена рассрочка платежа. И пока вы полностью не рассчитаетесь с продавцом, недвижимость будет находиться у него в залоге (по аналогии с залогом банка в случае покупки в ипотеку).

Покупка квартиры от застройщика

Данный вид сделки – по приобретению первичной недвижимости – очень сильно отличается от покупки уже готового жилья. Продавцом здесь выступает строительная компания, которая и возводит дом – застройщик. А вы будете являться участником долевого строительства или, проще говоря, дольщиком.

Поскольку приобретение строящейся недвижимости всегда было сопряжено с рисками, что застройщик не достроит дом, а деньги дольщиков исчезнут в неизвестном направлении, то с июля 2018 г. законом были введены очень строгие требования к застройщикам, призванные обезопасить интересы дольщиков.

Теперь существует Единая информационная система жилищного строительства (https://наш.дом.рф). И прежде, чем нести застройщику деньги, надо обязательно ознакомиться со сведениями, размещенными на этом ресурсе.

В нем содержится информация обо всех существующих застройщиках, в том числе, проблемных и/или тех, в отношении которых введена процедура банкротства.

К условиям договора долевого участия предъявляется ряд требований, в том числе, чтобы его условия соответствовали проектной декларации. Шаблон договора опять же должен быть размещен в Единой информационной системе жилищного строительства. Поэтому прежде, чем идти подписывать договор в офис к застройщику, будет нелишним ознакомиться с шаблоном этого же договора на сайте. Чтобы недобросовестные застройщики не дали вам подписать договор на иных, более выгодных для себя условиях, чем те, которые они анонсировали на сайте.

Обратите внимание, что теперь перечислять деньги застройщику в счет оплаты новостройки можно только в безналичном порядке. Если вам предлагают отдать деньги в кассу, это означает, что застройщик является недобросовестным и не желает соответствовать новым предъявляемым требованиям. С такими сомнительными компаниями лучше вообще не связываться. А также вы должны отдавать деньги только после успешно завершенной регистрации договора долевого участия.

В договоре должен быть предусмотрен гарантийный срок на построенное жилье не менее 5 лет. И при завершении строительства застройщик обязан вручить каждому дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.

Передача готового объекта дольщикам осуществляется при подписании акта приема-передачи. Очень важно, что передавать готовые квартиры застройщик имеет право только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому ни в коем случае не соглашайтесь подписывать какие-то промежуточные акты, если в момент подписания застройщик не готов отдать вам ключи от квартиры и показать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Долю в строящемся доме можно приобрести и путем заключения договора переуступки, т.е. когда вы покупаете не непосредственно у застройщика, а у другого дольщика. Договор переуступки в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию – также, как и основной договор долевого участия. Прежде, чем соглашаться на переуступку, проверьте у застройщика, действительно ли предыдущий дольщик полностью оплатил стоимость доли или сообщил вам верную информацию об остатке платежа.

Покупка доли в праве общей собственности на квартиру

Когда у одной квартиры сразу несколько владельцев, они являются сособственниками, и каждому их них принадлежит только определенная доля в квартире. Ее точный размер обязательно указывается в документах, подтверждающих право собственности на недвижимость, и там же перечисляются остальные сособственники.

Когда квартиру продают сразу все собственники одновременно, в этой ситуации нет никаких особых нюансов, кроме того, что в договоре купли-продажи на стороне продавца должны быть перечислены все владельцы квартиры с указанием размера долей и получаемой каждым из них платы.

Но совсем другое дело, если свою долю продают не все собственники. В этом случае остальные сособственники имеют преимущественное право на приобретение такой доли. И продавец прежде, чем продать свою долю постороннему третьему лицу, обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продажи - с указанием цены и других важных условиях, на которых продает свою долю. Если в течение месяца со дня получения такого уведомления остальные сособственники не приобретут продаваемую долю, тогда продавец будет вправе реализовать ее любому лицу. А если он получит от них письменный отказ ранее, то может не дожидаться окончания месячного срока.

И не забывайте, что если после отправки письменного извещения вы в результате торга скинули цену для покупателя, вам придется заново извещать остальных сособственников с указанием новой цены. И заново отсчитывать месячный срок.

В настоящее время все сделки по распоряжению долями в праве общей долевой собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что даже если все сособственники одновременно продают свои доли, всё равно придется оформлять договор купли-продажи у нотариуса и платить за это нотариальный тариф. В противном случае такая сделка, не удостоверенная нотариусом, не пройдет государственной регистрации, а значит, не будет считаться действительной.

Подача документов в Росреестр

Как правило, перед заключением основной сделки стороны еще подписывают дополнительные документы, подтверждающие серьезность их намерений, как то: договор аванса или предварительный договор купли-продажи с передачей задатка. Но эти соглашения не являются обязательными и заключаются по желанию сторон. Подавать на государственную регистрацию их не нужно.

Зато основной договор купли-продажи является главным документом, удостоверяющим факт продажи квартиры. И его необходимо сдать в Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Покупатель становится собственником квартиры не с момента подписания договора, а именно с момента гос. регистрации.

Не стоит упускать из виду, что теперь для некоторых категорий сделок обязательно требуется нотариальное удостоверение. Как уже упоминалось выше, это сделки по распоряжению долями в праве общей долевой собственности. И еще без участия нотариуса не обойтись, если собственником продаваемой недвижимости является несовершеннолетний, либо ограниченно или полностью недееспособный гражданин.

В зависимости от условий сделки нужно сдать на регистрацию и иные документы. Например, если в договоре не указано, что к моменту подписания продавец получил оплату в полном объеме, значит, надо приобщить еще расписку, удостоверяющую факт передачи стоимости квартиры. Если в договоре нет условия, что он имеет силу акта приема-передачи, понадобится подписать отдельный документ – акт приема-передачи квартиры.

Конечно же, нужно будет также подавать в Росреестр и все нотариальные согласия супругов, согласие органов опеки, доверенности, кредитные документы об ипотеке для тех сделок, где эти документы необходимы.

Обязательно нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию. Ее оплачивает покупатель. Если это более удобно, все документы можно сдать и в МФЦ. Размер гос. пошлины в этом случае отличаться не будет, но нужно быть внимательным при заполнении реквизитов: для регистрации права собственности через МФЦ реквизиты для оплаты будут несколько иные.

Нюансы, которые вы должны знать в момент совершения сделки

С долей осторожности нужно отнестись к приобретению жилья, право собственности на которое возникло у нынешних владельцев в результате приватизации. Дело в том, что если кто-либо из членов семьи отказался от участия в приватизации, за ним сохраняется право пожизненного пользования квартирой. И смена собственника не будет здесь играть никакого значения. Так что вы вполне можете приобрести квартиру с постоянным нежелательным соседом, выселить которого вам не позволит ни один суд.

Аналогичное право пожизненного содержания может получить и какое-либо лицо, если квартира ранее принадлежала наследодателю, который в завещании предусмотрел право этого лица пожизненно пользоваться квартирой – предметом наследства (завещательный отказ). И даже продажа квартиры третьим лицам не отменит силу завещательного отказа.

Также не может быть лишен права проживания в квартире несовершеннолетний, который был передан на воспитание в детский дом.

Не стоит забывать, что могут возникнуть спорные ситуации и в случае, если ваш продавец стал собственником квартиры в результате наследования по завещанию. Если наследников несколько, между ними возможны конфликты. И недовольные наследники имеют право оспорить завещание в течение трех лет. Если суд удовлетворит их иск и признает завещание недействительным, то и ваша сделка по покупке такого спорного жилья также станет недействительной. Поэтому, если в качестве основания приобретения квартиры указано наследование по завещанию, и еще не минул трехгодичный срок с момента оформления продавцом права собственности, к таким сделкам надо отнестись с особой осторожностью.

Стоит поостеречься и при покупке жилья, если на стороне продавца выступает представитель но генеральной доверенности, имеющий и право подписания договора, и право получения денег. Особенно, если при этом он отказывается предоставить контакты собственника. В таких случаях есть вероятность, что доверенность оформлена владельцем под влиянием обмана или заблуждения, и он сам даже и не знает о продаже собственной квартиры.

Назад к списку